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索引号: 330411ZF000000/2022-203176 有效性: 有效
发布单位: 区政府办公室 生成日期: 2022-11-14
文号: 秀洲政办发〔2022〕65号 来源: 区政府办公室
主题分类: 其他 规范性文件登记号: FXZD01-2022-0024
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公开方式: 主动公开
发布单位: 区政府办公室
生成日期: 2022-11-14
文号: 秀洲政办发〔2022〕65号
来源: 区政府办公室

嘉兴市秀洲区人民政府办公室印发《关于进一步加强房地产项目开发建设管理的实施意见》的通知

发布日期: 2022- 12- 05 17: 01 浏览次数:

政策解读>> 部门解读>> 政策图解>>

各镇人民政府、街道办事处,秀洲国家高新区管委会,区级机关有关部门:

《关于进一步加强房地产项目开发建设管理的实施意见》已经十届区政府第13次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻实施。

 

 

                                              嘉兴市秀洲区人民政府办公室

2022年11月14日


关于进一步加强房地产项目开发建设管理的

实施意见

 

为认真贯彻落实习近平总书记“要把全生命周期管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节”的重要论述精神,从源头上、系统性防范化解房地产领域风险,满足人民群众对美好优居生活的向往,促进房地产业高质量发展,根据有关法律、法规、规章和上级政策,结合秀洲区实际,制定本实施意见。

一、工作原则

(一)坚持系统思维。系统把握全过程、全覆盖、全方位要求,将房地产项目开发全过程划分为招商与土地出让、设计、施工、销售、验收、交付使用等六个监管环节;将商品房、拆迁安置房、保障性住房(以下简称住宅项目),商业、商办楼、商贸综合体(以下简称商办项目)等全覆盖纳入监管范围;建立职责明晰、通力协作、齐抓共管的房地产行业全方位监管体系。

(二)坚持问题导向。全面梳理房地产市场主要风险显性特征,科学预判房地产市场风险趋势,以重点监管措施为牵引,列举“两份清单”为抓手,进一步明确各行业监管部门在房地产项目开发全过程中的监管责任和措施,关口前移,堵塞漏洞,排除潜在风险,保障房地产项目正常运行。

(三)坚持依法监管。准确把握依法监管与高效服务关系,各行业监管部门要严格执行房地产行业法律法规和规章制度,指导督促开发企业依法开发经营,严肃查处各种违法违规行为,善于用法治思维和方式处理问题,维护房地产市场秩序,努力营造良好的营商环境。

二、主要措施

(一)加强方案源头联控。按照规划设计、初步设计、施工图设计三个审查阶段,开发企业和设计单位要严格按照相关规范和要求编制相关专篇,谋划前期专项内容。开发企业提交设计方案后,各行业监管部门依据各自职责范围对方案进行初步审查,并按时提交书面反馈意见。依据初审意见修改完善后,开发企业再次提交修改方案和修改意见说明,经审查通过后,提交会议评审。评审通过后报区长办公会议审核,其中需报上级部门审定的,按程序及时上报。

(二)加强品质标准审查。针对因设计标准、建设品质不高而引发的交付纠纷问题,由区房地产专班动态更新《提升房地产项目品质设计标准审查清单》。强化规划设计源头问题监管,严禁以优化设计的名义降低项目品质。对初步设计、施工图设计等阶段采用BIM技术开展建模复核,强化品质标准审查。

(三)加强建设过程管理。编制完善《秀洲区房地产全过程管理服务手册》,重点关注项目质量、安全生产、面积、园林绿化、配套设施、人防工程、消防工程、供水、供电(变配电箱)、供气等方面,强化对施工过程中关键部位(工序)的质量监督。压实企业主体责任,提前23个月开展房屋质量通病、室外附属、园林绿化等专项检查,及时发现问题并落实整改

(四)加强“双风险”评估。牢牢把控关键环节,进一步完善商品房销售及交付前风险评估机制建设,及时排除销售及交付前可能出现的风险隐患。强化预售资金监管,交付前定期对项目开发资金平衡情况进行测算。落实在建在售项目“红黄绿”三色动态监管制度,对评估为“红黄”的涉风险项目,以加强资金监管等方式压实企业主体责任,督促制定化解措施,确保项目平稳交付。

三、保障措施

(一)强化组织领导。进一步调整完善区房地产专班组织架构、职责分工和人员安排。相关部门明确相对固定的分管领导和专职工作人员参与专班工作,定期专题分析和研究全区房地产建设管理运行情况,协调和解决行业发展中碰到的重大问题,及时研究本意见实施情况并修订完善有关任务、标准等清单,确保我区房地产市场高质量发展

二)强化数字赋能。坚持以问题和需求为导向,以数字化改革提升房地产行业治理能力和公共服务水平。推广应用“安居在线”数字化应用建设,在房地产行业全过程监管中突出“预售资金监管”、“提升项目质量和品质”、“快速处置信访投诉”等场景应用,精准发力、多跨协同,切实提升房地产行业监管效能。

三)强化执法监察。各职能部门要加强沟通协调、信息共享,运用好“综合查一次”,严厉查处在设计、建设、销售、使用等环节中的违法违规行为。各镇、街道、秀洲国家高新区明确一名班子领导担任“楼长”,负责跟踪项目开发全过程,及时报告项目开发建设过程存在的困难和问题,相关职能部门要及时组织协调和化解。在项目全过程监管工作中,相关部门及其工作人员因不认真履行职责产生行政、法律和社会稳定后果的,相关执法执纪机关予于严肃问责。

本意见自2023年1月1日施行。

 

附件:1.房地产项目全过程监管工作任务清单

2.房地产项目方案联合审查清单

3.房地产项目交付前查验清单

4.商品住宅用地纳入供地计划前的综合评价办法


附件1

房地产项目全过程监管工作任务清单

 

序号

监管环节

问题清单

监管清单

监管部门

1

招商与土地出让

部分区域因周边配套不成熟且商品住宅用地集中供应过多,导致去化周期过长、居民反映生活不便;部分房地产企业高周转、高杠杆进行开发,因“三道红线”融资政策叠加偿债高峰期等出现“爆雷”风险;商办项目开发企业因整体实力不强、资金短缺、缺乏运营经验导致项目产生烂尾、闲置等问题。

1.建立商品住宅用地纳入供地计划前的综合评估机制,在制定全区年度经营性用地供地计划、当期供地计划时,应综合考虑区域去化周期、周边配套等内容。

责任单位:区住建局、区资规分局

参与单位:区发改局、区教育体育局、区公安分局、区财政局、区交通运输局、区卫健局,各镇、街道、秀洲国家高新区

2.审查拟出让房地产地块规划指标预评估报告、出具规划设计条件时,应同步征询各部门意见并纳入规划指标预评估报告和规划条件。

责任单位:区资规分局

参与单位:区教育体育局、区公安分局、区住建局、区交通运输局、区卫健局

3.根据各房地产企业“三线四档”评估情况,建立“红黄绿”企业名单,并动态更新,将房地产风险防控纳入金融机构年度考核。

责任单位:区发改局(区金融办)

参与单位:区住建局、区市场监管局

4.对新建商办项目的自持比例、分割销售登记条件、资产保障风险防范要求、房屋建筑工程竣工验收后销售等内容在招商协议及土地出让公告中予以明确。在签订正式招商协议前,对投资主体的资金实力、运营经验等进行审查。

责任单位:各镇、街道、秀洲国家高新区

参与单位:区住建局、区资规分局

2

设计

住宅项目人车不分流;非机动车库全部设置为单体储藏室,未考虑非机动车的公共充电区域;地下室人防门开启范围内设计停车位;室外配电箱布局不合理;单元楼(电)梯不通地下室;入户门开启影响消防栓或电梯及其按钮使用;单元连廊无防风遮雨措施或采用易攀爬样式栏杆;单元楼梯没有顶盖;以设备平台、设置楼面构架梁或挑耳等形式为竣工后拓展实际使用面积预留条件;园林绿化植物配置不科学、空间布局不合理、施工图与方案不一致;排水管材标准不高等问题。商办项目绿地率计算不规范、预留住宅使用功能、公摊面积过大等问题。

1.相关部门应根据《房地产项目方案联合审查清单》(附件2)、区房地产专班另行制定的《提升房地产项目品质设计标准审查清单》在规划建筑设计、初步设计评审阶段进行联合审查。鼓励开发企业在各设计阶段应用BIM技术建模。

责任单位:区发改局、区住建局、区资规分局

参与单位:区经商局、区教育体育局、区公安分局、区民政局、区综合执法局、区生态环境分局、秀洲邮政管理局、市铁塔公司、秀洲供电分公司,各镇、街道、秀洲国家高新区

2.加强施工图审图监管,督促审图单位在严格审查强制性规范标准的基础上,将区房地产专班另行制定的《提升房地产项目品质设计标准审查清单》内容作为专门章节列入项目施工图审查范围,审查通过后出具《施工图设计文件审查合格书》。

责任单位:区住建局

3

施工

开发企业擅自变更房屋建筑、室外附属、园林绿化设计,导致项目品质降低;外墙、屋面、卫生间、地下室、室外雨污水管网等关键部位施工工艺不合理,导致出现系统性开裂渗漏;种植土改良、地形营造、植物栽植等园林绿化主要施工环节管控不到位,导致整体园林景观效果不佳。个别项目因建设单位发包及施工单位分包行为不规范,实名制考勤及工资发放管理不到位等问题,导致民工工资欠薪情况时有发生。

1.加强施工全过程监督管理,依法查处无证施工、违法发包分包及擅自插层、加层、预留管道、任意压缩工期造价和以优化设计的名义降低结构安全、工程质量等违法建设行为。

责任单位:区住建局、区综合执法局、区资规分局

2.严格执行《嘉兴市住宅工程质量通病防治规定》等文件要求,鼓励开发企业应用BIM技术进行施工图建模。加强对房屋工程基桩、主体结构、屋面、外墙及室外雨污水管、园林绿化等关键部位(工序)的施工质量监管和变更审查。

责任单位:区住建局

参与单位:区资规分局




3、加强市场行为监管力度,将所有建筑工人考勤和工资发放纳入总包管理职责,严格执行民工工资两条线支付;强化区人社、属地等多部门联合处置能力,深入排摸项目风险隐患,对欠薪隐患问题做到早发现,早处置。

责任单位:区人社局

参与单位:区住建局、各镇、街道、秀洲国家高新区

4

销售

开发企业存在擅自销售、截取预购房款不存入监管账户、样板房扩展空间引导违章搭建等行为;开发企业及代理机构销售过程中存在虚假宣传、销售过程告知不到位、价外加价、“首付贷”、“首付分期”等行为;商办项目存在售后包租或变相售后包租、虚拟分割或违规分割销售,以及引导改变规划用途的误导宣传等行为。

1.落实“综合查一次”、“双随机、一公开”工作制度,常态化开展联合执法检查。对住宅项目擅自销售、违反预售资金监管制度、样板房扩展空间引导违章搭建,商办项目售后包租、变相售后包租等行为进行查处。

责任单位:区住建局

参与单位:区公安分局、区市场监管局、区综合执法局、区资规分局,各镇、街道、秀洲国家高新区

2.开展预售前风险评估;督促企业完善销售告知承诺制及签约录音录像等管理制度;督促企业与监管银行严格执行预售资金监管制度,确保销售合同及时办理网签备案;在项目每批次开盘前对配套销售车位、储藏室等设置情况进行审查;全面掌握项目信访动态,积极应对处置群体性事件。

责任单位:区住建局

参与单位:区委政法委、区信访局、区市场监管局、区综合执法局、区资规分局,各镇、街道、秀洲国家高新区

3.加强地下车位使用功能排查,要求开发企业在销售案场公示配套销售车位的相关不利因素。

责任单位:区资规分局

参与单位:区住建局

4.对销售过程中户外广告、宣传单页、公众号等载体的广告用语进行审查,严厉查处虚假、夸大宣传等违法违规行为;严厉查处开发企业、经纪机构或相关人员未明码标价、价外加价及违法违规收取购房者“茶水费”等行为。

责任单位:区公安分局、区住建局、区市场监管局

参与单位:各镇、街道、秀洲国家高新区

5

验收

 

房屋墙(地面)渗裂、户内空间尺寸偏差大、门窗安装不规范等质量通病多发;门厅、架空层、电梯前室、楼梯间等公共部位品质差;道路、雨污水管、室外铺装、园林绿化、健身配套设施等小区室外附属工程品质差;高层二次供水设施不规范;工期安排不合理,导致逾期交付。

1.指导开发企业通过设立业主开放日等方式,使业主提前了解项目情况,收集问题和意见并妥善处置,避免在交付时问题集中爆发。

责任单位:各镇、街道、秀洲国家高新区

参与单位:区住建局、区资规分局

2.强化竣工验收前监督管理,责令开发企业严格落实住宅工程质量分户验收制度。建立验收(备案)前房屋质量通病、室外附属、园林绿化等专项检查制度,形成“问题清单”、“责任清单”和“整改清单”,确保项目建设品质并按期竣工交付。

责任单位:区住建局

参与单位:区教育体育局、区民政局、区综合执法局、区资规分局,各镇、街道、秀洲国家高新区

6

交付使用

小区品质与销售宣传时差距大;逾期交付、违约金支付不到位、逾期及强制代办产证;开发企业对业主反映的房屋质量报修等问题处理不及时;装修人私搭乱建、违规装修、擅自改变房屋用途等现象。

 

1.按照《房地产项目交付前查验清单》(附件4),开展交付前风险评估,指导开发企业完善制定针对性的交付方案和应急预案,督促风险隐患项目及时整改;督促开发企业对项目资金平衡情况进行测算,及时缴纳物业专项维修资金和物业保修金。

责任单位:区住建局

参与单位:区市场监管局、区综合执法局、区资规分局,各镇、街道、秀洲国家高新区

2.督促开发企业对影响使用的车位、储藏室等问题进行整改;积极引导开发企业将项目纳入商品房“交房即发证”试点范围;对私搭乱建、违规装修、擅自改变房屋用途等情况进行处置。

责任单位:区住建局、区综合执法局、区资规分局

参与单位:各镇、街道、秀洲国家高新区

3.建立小区巡查机制,加强信访源头管控,落实专人及时处置,督促开发企业和物业公司及时妥善处理业主反映的质量保修等合理诉求。

责任单位:区住建局、各镇、街道、秀洲国家高新区

参与单位:区住建局、区综合执法局、区资规分局


附件2

房地产项目方案联合审查清单

 

序号

审查细则

审查部门

1

房屋使用功能设计

区资规分局

2

商办住比例,自持比例及分布

区住建局、区资规分局

3

对周边已建地块(住宅、医院等)的日照影响,建(构)筑物间距设计

区资规分局

4

机动车位及非机动车位设置

区住建局、区资规分局

5

消防设计,园林绿化设计,海绵城市设计

区住建局

6

公共场所、公共设施、物业用房和社区用房的位置及面积

区民政局、区住建局

7

出入口、交通组织设置

区公安分局、区资规分局

8

配电房、开关站位置

秀洲供电分公司

9

环保措施

区生态环境分局

10

垃圾分类设施选址及设计

区综合执法局

11

5G基站设计

区经商局、市铁塔公司

12

智能安防设施、智安小区设计

区公安分局

13

配建幼儿园、人均体育设施面积和设计

区教育体育局

14

托育场所、医疗健康服务点

区卫生健康局

15

域内排水管线布设、市政管网接驳设计、

小区周边市政道路建设

区住建局

16

充电桩设施设计

区发改局、区住建局、秀洲供电分公司

17

人防工程设备设施设计

区住建局

 

附件3    

房地产项目交付前查验清单

企业名称:                               

项目名称:

查验情况

1

存在虚假广告、违规收费等违法违规或信访问题未完成处理


2

存在工程质量通病未完成处理


3

已售车位影响正常使用


4

存在设计不合理情情形未制定应对方案


5

存在违章搭建、擅自改变房屋用途等现象


6

小区品质与前期方案不符


7

配套设施设备未按规划要求建设并投入使用


8

全装修项目存在装修质量较差的情况


9

公共部位存在明显质量问题


10

园林绿化与备案资料不一致


11

室外配电箱影响采光与美观


12

生活垃圾站点设置不合理


13

降价销售等影响社会不稳定情况


14

二次供水设施验收不合格


15

交付方案不到位


16

保洁清理工作不到位


17

涉及群体信访未完成处理


附件4

商品住宅用地纳入供地计划前的综合

评价办法

 

为树立经营城市理念,科学制定年度商品住宅用地供地计划,均衡供地节奏,促进房地产业良性循环和健康发展,特建立商品住宅用地纳入供地计划前的综合评价制度。

一、评价程序

各镇、秀洲国家高新区管委会上报年度(当期)供地计划后,区资规分局汇总发至区住建局征求意见,区住建局根据区域去化周期、周边配套、区域内安置房配比、地价设置与房价匹配度等因素对各地块进行初审,并出具初审意见;区资规分局根据意见制定全区年度(当期)供地计划报分管副区长审核。

二、评价因素及权重

根据我区经济社会发展水平、城市总体规划、住房供需状况和宏观调控目标,选定4项主要评价因素,并对各因素赋予相应权重(权重范围0.15~0.40)用以表征其对是否纳入供地计划的影响程度,然后确定每个评价因素的等级值,按很好、较好、一般、较差四个等级,分别以100806040打分(对应处打√)。评判完成后将每个评价因素的权重与等级值相乘,求出该评价因素的对应得分。再求所有评价因素的总分,总分越高说明地块出让条件越成熟。具体见表1

1评价因素及权重

评价因素

权重(w

等级值

得分

很好100

较好80

一般60

较差

40

区域去化周期情况

0.40






道路交通、基础设施等周边配套情况

0.30






区域内安置房等配建比例情况

0.15






地价设置与房价匹配度

0.15






合计

1.0






三、评价基准及建议

照风险度分值从0~100划分三个风险等级,0~60为不成熟,60~80为一般成熟,80~100为成熟。对于不成熟地块,建议暂不纳入年度供地计划;对于一般成熟地块,建议暂缓纳入当期供地计划,需做进一步分析;对于成熟地块,建议可纳入供地计划。

2 评价基准及建议

得分范围

成熟度

建议

0~60

不成熟

不纳入年度供地计划

60~80

一般成熟

暂缓纳入当期供地计划

80~100

成熟

可纳入供地计划


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