嘉兴市秀洲区人民政府办公室印发关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见的通知

 

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：

《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见》已经九届区政府第7次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

嘉兴市秀洲区人民政府办公室

2017年9月12日

（此件公开发布）

关于进一步加强住宅小区物业管理工作的

实施意见

 

为进一步加强和规范全区物业管理工作，提升物业管理水平，根据《浙江省物业管理条例》、《嘉兴市区物业管理实施细则》（嘉政发[2007]59号）和市政府办公室《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》（嘉政办发[2017]25号）等精神，结合我区实际，特制定本实施意见。

一、总体目标

强化物业管理各方主体责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，建立健全“统一领导、横向到边、纵向到底、综合协调”的住宅小区物业管理工作体系，进一步提升住宅小区物业管理水平。

二、基本原则

（一）统一领导，分级管理。全区物业管理实行统一领导、综合协调，建立区、街道、社区三级物业管理体系。

（二）条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理、监督职能，强化街道属地管理责任，发挥社区主体作用。

（三）依规管理，因地制宜。按照省市物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据不同物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

三、建立三级物业管理体制

（一）建立全区住宅小区物业管理工作领导小组，由区长任组长，分管副区长任副组长，公安（消防）、司法、发改（物价）、民政、财政、环保、住建、规划、市场监管、综合执法、国土等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在区住房和城乡建设局，由局长任办公室主任。负责研究制定全区物业管理工作相关政策，部署重要活动，建立物业管理联席会议制度，统筹协调重大问题；负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全区物业管理政策；负责对街道物业管理工作进行指导、考核。

（二）街道要根据本辖区住宅小区物业管理工作实际，成立物业管理办公室，确定具体分管负责人，落实物业管理专职人员，具体负责对辖区内住宅小区物业进行日常管理、检查和考核工作。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区管理服务与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务住宅小区的日常管理工作。

（三）社区将物业管理职能纳入社区工作职责范围，落实物业管理协管员，协助街道对住宅小区物业进行日常管理，协助街道指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作，协助处理业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内有违反物业管理相关规定的违法违规行为，应立即制止，并及时向街道或有关部门报告。

四、工作措施

（一）加强住宅小区配套设施建设与维护管理

1.落实住宅小区承接查验制度。将住宅小区承接查验管理纳入商品房现售备案管理。承接查验遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则，由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。鼓励物业服务企业参与建设工程设计、施工、分户验收和竣工验收等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。

2.优化住宅小区前期物业服务。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位提供前期物业服务开办费，用于购买物业办公、保洁、绿化、工程、秩序维护等设施设备及筹建人员经费。开发建设单位应强化售后服务，在保修期内承担住宅小区的各项保修责任。

3.强化停车设施建设及管理。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。合理设定停车服务费，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。积极推广智能化停车设施在住宅小区的应用，并按相关要求加强管理。

4、建立维修资金应急使用工作机制。住宅小区共有部分、共有设施设备保修期满后，发生电梯、消防设施设备故障及其他危及房屋使用、人身财产安全的紧急情况，经相关鉴定机构出具故障检测报告或经属地街道等相关单位证明的，可申请使用应急物业专项维修资金，无需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；建设（物业）主管部门在收到应急物业专项维修资金使用申请之日起3个工作日内完成资金拨付，及时消除安全隐患。

（二）加强对物业服务的监督管理

1.严格物业服务企业履职行为。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定，切实履行职责。提供物业服务时，应当在客服中心公示服务内容和收费标准，划分服务区域，明确服务责任人；向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，制止住宅小区内违反规划建设、治安、消防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并及时向街道及有关行政管理部门报告。

2.依法规范物业服务企业收费行为。物业服务收费实行质价相符的原则，依照服务等级标准，提高物业服务透明度。鼓励规模较小的住宅小区推行酬金制物业服务收费。严格住宅小区公共收益管理，由物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独建账，由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在住宅小区显著位置公示账户明细。

3.加强行业动态检查与考核。加强对物业服务企业的动态检查与考核，考核结果与扶持奖励、项目承接等直接挂钩，根据考核结果分别给予一定奖励和处罚；对物业服务企业获得区年度优秀服务项目的给予表彰奖励。建立全区物业服务行业通报制度，对物业服务不到位、整改不到位等情况记入企业诚信档案，鼓励物业服务企业做大做强。物业管理考核办法由区住宅小区物业管理工作领导小组办公室另行制定，所需资金由物业企业缴纳税收中区所得部分予以保障。

（三）加强老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区管理

建立老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。鼓励物业服务企业参与老旧住宅小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区的服务。

（四）加强业主委员会建设

1.明确业主委员会工作机制。大力推进社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业联席会议机制，实现住宅小区物业管理工作的有效协调。不断完善民主管理监督机制，业主委员会应当严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，规范印章管理和财务管理，固定办公场所及接待时间。

2.扩大业主委员会成员组成。业主委员会成员由委员和候补委员组成。业主委员会委员空缺时，可以由业主委员会候补委员按照得票高低依次递补。业主委员会可以在小区业主范围内聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会成员津贴、执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

五、明确部门职责

强化各相关部门在住宅小区物业管理工作中的职责，相关职能部门和单位应当根据各自职责，建立相应的管理机制，共同推进住宅小区物业管理工作。

公安（消防）部门负责对住宅小区治安、技防、车辆停放、群租、装修扰民等进行监督检查，依法查处各类违法违规行为；负责对住宅小区进行消防安全检查，依法查处违反消防管理规定的行为。

司法行政部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导和人员培训。

发改（物价）部门负责做好住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整，依法查处物业项目擅自提高收费标准以及违规收费等行为。

民政部门负责社区配套用房的监督使用，定期监督检查社区配套用房的使用情况，对社区配套用房未交付、挪作他用的行为进行查处。切实加强对社区居民委员会、业主委员会等基层群众性自治组织的指导监督。

财政部门负责为推动住宅小区物业管理良性发展，提供必要的区级经费保障。

环保部门负责对住宅小区内涉及企事业单位和其他生产经营者的排污等影响环境保护的相关工作进行监督检查，依法查处环境违法行为。

住建部门负责指导监督物业专项维修资金（保修金）管理、首次业主大会成立及业主委员会换届工作、前期招投标、项目承接查验、项目退出、从业人员、物业服务企业日常监督管理等工作的开展；引导开发建设单位科学配置物业服务用房、停车位、各类管网、绿化、消防设施及各类智能化设施设备；负责对开发建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查；负责对住宅小区民防设施的建设使用及维护进行监督检查。

规划部门负责对小区物业用房、社区用房等公共配套设施的规划进行审查，在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能。

市场监督管理部门负责对住宅小区商业经营活动进行监督检查，依法查处应当注册登记但未取得营业执照擅自从事经营活动、发布虚假广告等违法违规行为。负责依法实施对涉及住宅小区电梯安装、改造修理、维护保养、检验检测及使用单位的安全监察，并负责对相关作业人员进行考核，严肃查处有关电梯的违法违规行为，组织电梯安全事故调查处理。

综合行政执法部门负责对住宅小区侵占公共绿地（乱种养）、乱搭建、乱堆放、乱设摊、饲养家畜等综合行政执法范围内的违法行为依法进行查处，对限养区范围内无证饲养犬类进行监督管理。

国土部门负责对住宅小区内已移交业主委员会的公共物业服务用房、设施设备配套用房等依法办理不动产登记。

六、加强督查考核

区住宅小区物业管理工作领导小组定期组织对街道及相关部门进行专项督查，并将督查结果进行通报。

七、附则

本实施意见适用于新城街道、高照街道 (秀洲国家高新区范围内)的住宅小区，各镇可参照执行。

  关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见.docx