【主要领导人解读】【专家解读】《秀洲区农村村民建房管理办法》

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一、背景依据

一是法律条款作了修改。2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》进行了第三次修正，调整了有关农村宅基地管理的规定，给合秀洲实际，制定了《秀洲区农村村民建房管理办法》（以下简称《管理办法》）。

二是部门职能有了调整。这次土地管理法修正明确，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。故区级职能部门有关宅基地管理的职能也进行了调整，由区农业农村和水利局负责宅基地改革管理；镇街道是村民建房管理实施主体，需要进一步明确具体职责，增强审批管理的可操作性。

三是涉及农村建房政策有了新变化，需要在建房管理办法中予以有效衔接。今年7月《关于加快推进全域土地综合整治与生态修复工程 鼓励公寓式安置相关政策的意见》秀洲政办发〔2020〕30号文件，出台了鼓励宅基地置换公寓房政策；适应户籍制度改革新形势明确了“家庭户”认定要求；浙江省公安厅出台关于《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号），对户口迁移、立户、分户作了新的规定，都需要通过修改建房管理办法予以衔接和规范。

四是原有办法实施中碰到问题需要进一步予以明确和调整。基层在实施过程中反映较多的，比如兄弟姐妹分户申请建房，“有房无户”等利益群体申请建房，离婚户申请建房较难把握以及传统村落保留点建设管理等，需要进一步明确操作意见。

二、主要内容

《管理办法》包括七章三十条，主要包括总则、规划与设计、面积标准和申请条件、申请审批程序、监督管理、法律责任、附则等。目前涉及村民自建房主要包括复垦选择自建，撤并点、保留点危旧房迁建、翻建、维修加固，重点项目搬迁自建，分户（包括离婚）申请自建等几种情况。按秀洲政办发〔2020〕30号文件，为了节约集约利用土地鼓励宅基地置换公寓房保障户有所居，存量问题消化解决，增量（分户）问题控制着解决，平稳过渡。

三、适用对象

本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员；

本办法所称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋；

本办法所称的农村村民住宅用地（也称宅基地），是指农村村民经批准的用于建造住宅的集体建设用地或者依法取得的国有建设用地；

本办法所称村民建房家庭户是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者、配偶、子女、孙子女等。

四、新旧政策差异  

(一)建房高度   

原办法：多联排建房层数不得超过4层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过13.2米；双联排房及单体独栋层数不得超过3层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过12米。新办法：建房不超过3层，建筑檐口高度不超过12米，房顶高度不超过14.5米。不得建造地下室。

（二）面积标准  

小户（三人及以下）原办法：城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过100平方米，新办法为：建筑占地面积不得超过90平方米；大户（四人及以上）原办法：城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过120平方米，新办法为：建筑占地面积不得超过110平方米。

（三）申请条件

新办法新增：人口基数1人的，原则上不再安排宅基地，按秀洲政办发〔2020〕30号执行公寓房安置政策。建立宅基地自愿有偿退出机制。凡自愿退出原合法住宅的农村村民，应给予补偿。

（四）申请有效期  

原办法：《农村居民住宅用地呈报表》经批准后，超过两年未建造的，呈报表批准无效，建房户建房时需重新办理用地报批手续。新办法：农村村民建房用地申请自批准之日起一年内有效，逾期建房自行作废。

（五）审批权限  

原办法：各镇人民政府、街道办事处受委托审批农村居民建房。新办法：镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村村民建房用地的审批和日常监督管理工作，建立镇长、主任负责制。

（六）职能调整

新办法新增：区农业农村和水利局负责农村宅基地改革和管理有关工作，镇、街道农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，是否经过村级组织审核公示等。

五、期限

新办法自2021年4月26日起施行（从发文日推算30天后）。2014年9月1日施行的秀洲政办发〔2014〕86号文件同时废止。

六、解读机关

解读机关：秀洲区农业农村和水利局

解读人：卜忠伟

联系电话：83675888