秀洲区农村村民建房（用地）管理办法
（征求意见稿）

根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律、法规和政策规定，为规范和保障我区农村村民建房用地管理，合理利用土地，切实保护耕地，我局起草了《秀洲区农村村民建房（用地）管理办法（征求意见稿）》，现公开征求意见，如有意见，请于2020年12月28日前将意见和建议反馈至区农业农村和水利局，逾期视作无意见。

   联系人：俞火根    联系电话：0573-83675816，13615830301

                       传  真：0573-82151620                              

附件：《秀洲区农村村民建房（用地）管理办法》（征求意见稿）

                         嘉兴市秀洲区农业农村和水利局

                                             2020年12月18日

附件

秀洲区农村村民建房（用地）管理办法

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为规范和保障我区农村村民建房用地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省实施《浙江省农业农村厅浙江省自然资源厅关于做好宅基地相关工作的指导意见》等法律、法规、规章的规定，进一步推进土地管理改革工作的落实，明确各部门在农村村民住房建设用地管理过程中的职责，建立我区农村村民建房多部门管理的协调机制，现结合本区实际制定本办法。

第二条  本办法所称的农村村民住宅用地（也称宅基地），是指农村村民经批准的用于建造住宅的集体建设用地或者依法取得的国有建设用地。 本区行政区域内的村民建房（包括原址翻建、改扩建、异址新建、维修加固等）管理，以及以公寓房保障村民户有所居，适用本办法。

第三条  本办法所称农村村民，是指具有农村集体经济组织成员资格且符合本办法规定的人员；本办法所称农村住房，是指村民在其合法宅基地上建造的住宅房屋；本办法所称村民建房家庭户是指以“具有婚姻、血缘或收养关系”的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者、配偶、子女、孙子女等。

第四条  工作职责

（一）区农业农村和水利局负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导和监督农村集体经济组织成员资格审查等工作，建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局，将农民建房新增建设用地需求通报自然资源和规划局；参与编制国土空间规划、村庄规划等工作。

（二）区自然资源和规划分局负责农村居民建房用地规划监督管理工作，满足合理的宅基地用地需求。委托和指导镇人民政府、街道办事处实施《乡村建设规划许可证》审批和规划核实等工作；负责村庄规划区内新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产权证的登记、发证等工作。

（三）区住房和城乡建设局负责组织农村住房设计通用图集的编制，指导服务农村住房建设、安全及危房改造、建筑风貌管控及农房建筑工匠和农房施工企业管理等工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

（四）镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村村民建房用地的审批和日常监督管理工作。成立由农业农村办、自然资源所、村镇建设办、综合执法部门等部门组成的村民建房管理办公室，与村镇建设办合署办公，做好常态化管理和监督检查工作。

（五）村级组织负责村集体经济组织成员资格认定和管理、本村村民建房申请受理、审核上报、现场监管等工作。根据本办法规定，制定符合本村实际的村规民约，加强对本村村民建房的日常民主管理。村级组织可以为农村村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务，指导农村村民依法实施农村住房建设活动。

第五条  农村村民建房用地管理应坚持以下原则

（一）规划引导原则：农村村民建造住宅用地必须符合国土空间规划、村庄规划、全域土地整治规划，在规划范围内，允许跨村、跨组集聚。

（1）城镇规划区内，除危房加固维修外，停止审批新建、重建、改建住宅，进入新市镇社区以公寓式安置集聚。

（2）城镇规划区外，对撤并点鼓励进入新市镇社区以公寓式安置集聚。涉及乡村保留点的，按照村庄规划建房，也可以引导进入新市镇社区以公寓式安置集聚。

（二）节约用地原则：农村村民一户只能拥有一处宅基地，严格控制宅基地建筑占地面积。宅基地建筑占地面积标准按建筑物和附着物的垂直投影计算。进入新市镇社区内以建设小高层或高层公寓安置为主；在乡村保留点内按村庄规划引导建房。

（三）拆旧建新原则：农村村民经批准易地建造住宅的，应在新房开工建设前拆除原有住宅，原宅基地交还农村集体经济组织，并注销原宅基地使用权证或不动产权证。

（四）依法审批原则：农村村民建房按照“村民申请、组村审查、镇级审批、部门监管”的分级管理模式依法严格管理。

（五）公开、公平、公正原则：村民委员会或农村集体经济组织应根据已编制实施的农村村民建房实施方案，确定每年的建房户名单和时序安排，经集体讨论通过后，及时将符合建房条件的建房户的家庭人员情况、建房用地面积、建房位置等张榜公布，

实行民主管理接受群众监督。

第二章   规划与设计

第六条  按照“减量优点、科学布局、去劣存优、腾出空间”的原则编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模。有计划地推进农村村民向新市镇社区集聚，鼓励实施公寓式安置。对传统自然村落和特色村落内（即乡村保留点）的农村村民建房，应严格管控按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征，充分展现江南水乡民居特色。

第七条  村庄布点规划确定后，镇人民政府、街道办事处应当及时编制农房布局详细规划和农房建筑风貌设计，分别报区自然资源和规划分局与区住房和城乡建设局审核同意后组织实施。

第八条 农房布局详细规划、农房建筑设计应合理控制户均用地面积，户均用地不得突破0.55亩（含公建配套用地）。户均用地应当作为规划审定的主要指标之一，超过规定标准的，一律不予批准。

第九条  农村村民建房应当按照农房布局详细规划和农房设计进行建设，设计方案须经镇街道审核同意（带图审批），村民建房应满足相关工程建设强制性技术规范。建房一般不超过3层，建筑檐口高度不超过12米。不得建造地下室。农房建筑间距控制标准按建筑规范要求执行。

第三章  面积标准和申请条件

第十条  农村村民申请建房必须以“家庭户”为单位，严格实行“一户一宅”。“家庭户”内人口以农村在册户口与第十一条规定情形为依据，经资格认定后，计入建房人口基数。户均面积按人口标准如下：

（1）小户（三人及其以下），建筑占地面积不得超过90平方米；

（2）大户（四人及其以上），建筑占地面积不得超过110平方米；

（3）人口基数1人的，不再安排宅基地，按秀洲政办发〔2020〕30号执行公寓房安置政策；

（4）符合第十四条规定情形具备申请宅基地分户条件申请建房人均建筑占地面积不得超过30平方米，户均面积最高不得超过110平方米；

第十一条  农村居民申请宅基地除户籍在册人员外，下列人员可计入本户人口：

（一）夫妻双方或其中一方为村集体经济组织成员，未育或育有一个子女且在2015年12月31日（含）前出生的可计增一人；

（二）家庭成员中的现役义务兵及符合有关规定的初级士官；

（三）家庭成员中在服刑期间的人员；

（四）法律、法规、规章规定可计入的其他人员。

第十二条  符合下例条件之一的农村村民可以以家庭户为单位申请建房：

（一）现有房屋经鉴定为危旧房需拆除新建的；

（二）灾毁住房需要重建的；

（三）因国家公共利益或集体建设（重点工程土地征收、复垦等）需要使用土地，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十三条  农村村民有下例情形之一的，其申请建房不予批准：

（一）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（二）出租、出卖、赠予或以其他形式转让房屋和宅基地的；

（三）在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

（四）已经享受政府或集体供养的农村村民；

（五）违法占用、违规建房未处理结案的或四至不清、土地有争议纠纷的；

（六）夫妻双方在户籍属地各自以户主名义申请的；

（七）夫妻离婚未满三年或一方再婚未满两年；

（八）征地拆迁已安置的或复垦搬迁已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置的；

（九）以所有家庭成员对原有合法住房进行析产（其中一方已非本集体经济组织成员），不能拆除原有全部住房而申请建房的；

（十）不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

第十四条  严格规范具备申请宅基地分户条件与户籍分户的区别。以所有家庭成员为一户申请批准宅基地后，丈夫与妻子之间；子女与父母之间；孙子女与祖父母之间、外孙子女与外祖父母之间以公安户籍分户为由不能申请宅基地；

但有下列条件之一的，可以分户申请宅基地建房：

（一）兄弟姐妹中，2人以上（包括2人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地的；

（二）兄弟姐妹中，1人以上（包括1人）已婚，其配偶户籍（农村居民）已迁入，且在原籍未以分户方式取得宅基地，另有1人及以上虽未婚但已年满30周岁的；

（三）兄弟姐妹中，有2人及以上虽未婚但均已年满30周岁的；

（四）因离婚而分户，离婚满三年或一方再婚满二年以上的；

（五）其他符合法律、法规和规章规定情形的。

第十五条  建立宅基地自愿有偿退出机制。凡自愿退出原合法住宅的农村村民，应给予补偿，可参照《秀洲区人民政府关于明确加快推进全域土地综合整治与生态修复工程，鼓励公寓式安置相关政策的意见》（秀洲政办发〔2020〕30号）中相关有偿退出政策执行，具体由各镇人民政府、街道办事处明确有偿退出办法。

第四章  申请审批程序

第十六条  农村村民建房实行年度用地计划管理。镇人民政府、街道办事处负责提出年度用地需求，每年3月底前报区农业农村和水利局、区自然资源和规划分局批准后依法办理新增建设用地报批手续。

第十七条  在批准建设用地范围内，农村村民建房审批按下列程序办理：

（一）农村村民持家庭户口簿、村民小组意见、原宅基地使用权证或不动产权证（无房户除外）向户籍所在地村民委员会提交建房申请。

（二）村民委员会在收到村民房申请后，通过集体讨论做出决定。对符合申请条件的，将该户的家庭户籍状况、申请宅基地面积、建房选址等在本行政村范围内公示（公示时间不少于7天，下同），相邻建筑关系协商条款原则上须征得四邻同意签字，公示期满无异议或异议不能成立的，按建筑风貌管控要求由申请建房村民提供农村住房设计平面、立面与侧面图，经村民委员会确认后，填写秀洲区农村村民建房用地申请审批表、《乡村建设规划许可证》申请表，村民委员会应在7个工作日内签署意见报镇人民政府、街道办事处审批。

（三）镇人民政府、街道办事处在收到村级上报的材料后，应对呈报材料的真实性和完整性进行审查，并会同村民委员会进行实地踏勘、核实。镇街道要建立健全“一个窗口对外受理、多部门内部并联审核运行”的农村村民建房联审联办制度，成立村民建房管理办公室及时公布办理流程和要件。农业农村办负责审查申请人是否符合申请条件，是否符合用地面积标准，是否经过村级组织审核公示等。自然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、村庄布点及农房布局详细规划等。村镇建设管理办负责审查拟建房是否符合农房设计要求，建房户型是否符合风貌管控要求等，并综合各有关部门意见提出审批建议，办理建房（规划许可）有关手续等。涉及派出所、社会管理办、林业、水利、电力等部门的及时征求意见。镇街道收到材料后组织部门联合办理，申请人提交的材料齐全且符合法定形式的在20个工作日内办结。

对符合建房条件的，批准农村村民建房用地申请，并核发《乡村建设规划许可证》。对不符合建房条件的，应书面告知申请建房居民并说明理由。

（四）有关行政许可涉及申请人与他人之间重大利益关系的，申请人、利害关系人在作出行政许可决定前享有要求听证的权力。

（五）镇人民政府、街道办事处应当及时将审批结果委托所在村村务公开栏公示，并接受群众监督。

第十八条  镇人民政府、街道办事处将村民建房有关资料整理归档，一户一档，审批情况按月度报区农业农村和水利局、区自然资源和规划分局、区住房和城乡建设局备案审查。

第五章  监督管理

第十九条  严格审核审批制度。镇人民 政府、街道办事处及其相关部门、农业农村办、自然资源所、村镇建设办、综合执法部门、行政村应当明确农村村民建房审核审批责任人，实行专人负责，凡涉及审核审批的资料，须经审核审批责任人签字，单位盖章后生效。

第二十条  实行“四公开、五到场”制度。镇人民政府、街道办事处、村民委员会应对上级下达的农村村民建房年度用地计划、核定村民建房户数、申请建房户名单、建房审批结果实行“四公开”，对批前踏勘、批后放线、砌基丈量、施工节点、竣工验收实行“五到场”管理。

第二十一条  严格实行规划核实制度。农村住房建设完工后，由建房户所在村民委向镇人民政府、街道办事处提出规划核实申请。镇人民政府、街道办事处应进行核实，申请材料齐全且符合法定形式的自收到申请之日起7个工作日内出具核实文件。

第二十二条  实行竣工验收制度。农村住房建设已经完成设计图纸要求、施工合同约定的各项内容，并取得规划核实文件的，建房户负责组织建筑施工企业或者农村工匠对农村住房进行竣工验收。

委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。

建房居民和参加验收的设计、施工、监理人员应当签署竣工验收意见。农村住房经验收合格的，方可交付使用。

第二十三条  依法实行登记发证制度。房屋竣工验收合格后，产权人可以申请不动产权登记。

第二十四条  建立日常巡查制度。镇村两级要落实专人，开展农村村民建房的日常巡查，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并责令改正。

第二十五条  严格村民建房审批监管考核制度。农业农村、自然资源和规划、建设、市场监管、税务、供电、水务、通讯等部门（单位）不得为违法建房和违法建筑提供相应服务。 将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入区政府对镇（街道）年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位，并与年度考核相挂钩，对辖区范围内“建新不拆旧”多发或违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关领导和相关人员的责任。

第六章 法律责任  

第二十六条  农村村民建房用地申请自批准之日起两年内有效，逾期建房自行作废；因特殊情况无法按期建房的，经建房户申请，报镇人民政府、街道办事处同意，可再延期6个月。有效期、延续期期满或申请延续未经批准的，自行失效。

第二十七条  有下列情形之一的，由各镇、街道会同相关部门依法查处：

（一）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的；

（二）不符合规划要求或者超过标准违规建房的；

（三）农村村民建房未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的；

（四）在设计、施工、监管等方面存在违法行为的；

（五）其他依法应当查处的。

第二十八条  区级职能部门以及镇人民政府、街道办事处和村工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由纪检监察机关或所在单位按规定给予党纪政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第二十九条  本办法由区农业农村和水利局、区自然资源和规划分局与区住房和城乡建设局共同负责解释。

第三十条  本办法自2021年 1月 1 日起施行。2014年9月1日施行的秀洲政办发[2014]86号文件废止。