关于不动产登记制度改革后的抵押登记建议的答复

褚维凯委员：

　　感谢您对不动产登记工作的关心与支持，您在政协嘉兴市秀洲区四届二次会议上提出的关于不动产登记制度改革后的抵押登记建议收悉，现将您提出的议案答复如下：

　　嘉兴市本级从2016年9月26日开始实施不动产统一登记工作，秀洲区始终坚持“高效便民、规范有序”的原则，确保不动产统一登记各项业务正常开展，平稳运行。但由于涉及不动产登记工作的相关法律、法规还不完善，登记操作层面存在各种复杂的情况，在统一登记过程中也遇到了不少难题，暴露出了许多不足之处。为进一步降低企业融资时间成本，提高企业融资能力，规范不动产抵押登记工作，切实保障相关权利人的合法权益，秀洲区已多次会同银行、担保公司等金融主体以及相关监管部门、各级人民法院就抵押登记时如何优化服务、规范管理及后期处置等问题进行专题讨论。

　　一、关于采取多本不动产登记证明的问题

　　为进一步提高工业投资项目质量，推进产业转型升级，企业必须严格按照土地出让合同内容建设、经营，且新增用地原则上不允许分割及二次转让和出租。土地用途为工业用地的不动产，应当严格按照出让合同的约定登记发证。秀洲区出让的工业用地出让合同多约定为“整体转让”。出让合同中约定土地“整体转让”的，以该宗地全部房屋与整宗地设定一个不动产单元，以一个单元办理抵押登记。出让合同约定为“整体或部分转让”的，经区政府以及规划等相关部门批准，按幢与该宗地设定不动产单元，按幢发放不动产权证书，分别办理抵押权登记，发放多本不动产登记证明。

　　为避免对金融机构已设立的抵押权造成影响，形成不必要的风险，秀洲区对于在不动产统一登记以前已经发放多本房产证、一本土地证的宗地按照不同情形给予一定的“过渡”。一是对于已经存在抵押权的宗地，可以继续以相应土地或者整宗地办理抵押权登记。二是对于未设立抵押权的宗地，若出让合同约定为“整体或部分转让”的，可以将多张房产证以相应土地的形式分别抵押于不同的银行用于融资。三是对于整宗地未设立抵押权且出让合同约定为“整体转让”的，在换发不动产证以后办理抵押登记。

　　出让合同约定为“整体转让”的工业用地在设立抵押权时，若采取多本不动产登记证明，会带来诸多不利影响。一是在法院处置时可能无法顺利执行，给抵押权人行使抵押权带来较大的不确定性。二是在处置以后会造成宗地的分割，不利于土地集约节约利用，为新的“低小散”问题埋下隐患。除此之外，出让合同中关于“整体转让”的条款未能履约或涉及国有资产流失等问题。

　　二、关于按债权份额分别登记的问题

　　如上所述，涉及土地用途为工业用地的，应当根据出让合同以整宗地为单位换发不动产权证书，按抵押合同设定抵押权。

　　同一不动产上设立多个抵押权时，以办理这些抵押权登记的先后顺序决定抵押权的顺位，当事人对抵押权顺位另有约定的，从其约定办理登记。同时，《中华人民共和国物权法》第199条规定：“如果同一财产向两个或两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”

　　对办理后顺位抵押的银行而言，尽管抵押物的评估及抵押折扣率不尽相同，但抵押物明确，已有抵押权被担保主债权或者最高债权数额及债权确定期间也是确定的，因此，对于抵押物的“剩余价值”可以有一个比较明确的预期。

　　三、关于实行抵押要素变更登记的问题

　　被担保的主债权数额、债务履行期限、最高债权额、最高额抵押债权确定期间等发生变化的，可在抵押权不注销的情况下，办理抵押权变更登记。

　　在同一抵押物上还有其他后顺位抵押权人的，如果抵押权的变更可能对这些抵押权人产生不利的影响，如延长债权确定期间、提高最高债权额的，但取得其他抵押权人书面同意的，抵押权顺位不变。

　　嘉兴市国土资源局秀洲区分局

　　2018年4月2日