9月初,新城派出所向新区的警调工作室移送了这样一起纠纷：2017年5月初，小丁急需用钱，向老王借款50万，并以自己名下的一套房子做抵押，并办理了抵押登记。同年5月底，小丁又将该房以市场价租给小李夫妻，定租期3年，约定半年付一次房租。
今年，因为小丁无法到期还本付息，老王决定行使抵押权，因儿子急住房结婚，小丁和老王为此达成协议约定：“由老王取得房屋所有权，抵押的房屋按照市场价格150万卖给老王同时折抵借款50万。
但小丁将房屋卖给老王并没有通知小李夫妻。一个月后，在老王上门收房，并要求搬离时小李夫妻才知道自己租住的房屋已经更换房东。小李夫妻听闻自己租住的房屋的价格为150万时明确表示自己也愿意出钱购买，并且强调自己享有优先购买权，而且自己和原房东签订了三年的合同，租期未满，自己是不会搬走的。
因为这个问题双方协商多次未达成一致协议，甚至上演了全武行，最终双方向警调工作室申请调解。
警调工作室的调解员受理后发现此次案件的焦点在于：第一，小李夫妻的优先购买权是否受到侵害;第二，本次事件的房屋租赁是够适用买卖不破租赁。
经过多方查证与询问，依照《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。小丁与老王的抵押协议以抵押房屋折抵债务未通知承租人小李，确实侵犯了承租人小李享有的“以同等条件优先受让的权利”，但小丁与老王的房屋买卖的协议并不因此无效。
根据相关规定第230条规定:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。以及《城镇房屋租赁合同解释》第22条规定:出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
以此小李确实有优先购买权，老王也同意只要小李一次性向其支付房款150万元，就将该房屋卖给小李夫妻，如果不能支付就要求小李夫妻在月底前腾退房屋。
经过小李夫妻间的沟通，告知没法一次性支付，但是要求继续履行租赁合同。老王却认为小李夫妻是和小丁（前房东）签的租房合同与自己无关，要求小李夫妻立刻搬离。
那么此次事件是否适用买卖不破租赁呢？
根据《中华人民共和国物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以及《城镇房屋租赁合同解释》第20条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
因此小李的租赁合同不再适用买卖不破租赁。
由于租金支付周期为半年，小李夫妻知悉房屋易主的时间正好一年，所以双方没有租金纠葛。最终，在调解员的劝说下，老王给小李夫妻3800元作为补偿，小李夫妻同意将房屋腾空。
老娘舅有话说：
《城镇房屋租赁合同解释》
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。